Si alquilas una vivienda que es la residencia habitual de tu inquilino, puedes reducir el rendimiento neto positivo del alquiler en un porcentaje que depende de cuándo firmaste el contrato:
| Contrato firmado | Reducción |
|---|---|
| Antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
| Del 26 de mayo de 2023 al 30 de noviembre de 2026 | 50 % general, o 60 %, 70 % o 90 % en casos concretos |
| Desde el 1 de diciembre de 2026 | Entre el 15 % y la reducción total, según cómo cambie la renta frente al contrato anterior, la edad del inquilino y la zona |
El régimen de los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 lo aprobó el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, convalidado por la Diputación Permanente del Congreso el 12 de noviembre de 2026.
La reducción se aplica después de restar los gastos, y solo sobre el rendimiento que tú declaras antes de cualquier comprobación de Hacienda. Cómo se calculan los ingresos y gastos lo explicamos en cómo declarar el alquiler de un piso.
Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: el 60 %
Los contratos firmados antes de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda mantienen la reducción del 60 % mientras sigan vigentes (régimen transitorio).
Contratos del 26 de mayo de 2023 al 30 de noviembre de 2026
| Situación al firmar el contrato | Reducción |
|---|---|
| Nuevo contrato en zona tensionada con una renta inicial más de un 5 % inferior a la del contrato anterior de la misma vivienda | 90 % |
| Primer alquiler de la vivienda en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años | 70 % |
| Alquiler a una Administración o entidad sin fines lucrativos que la destine a alquiler social | 70 % |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato | 60 % |
| Resto de casos | 50 % |
Contratos desde el 1 de diciembre de 2026
El nuevo régimen premia bajar o contener la renta y castiga subirla. Solo se aplica si el arrendador no es un gran tenedor (salvo los supuestos de alquiler social y rehabilitación):
Nuevo contrato de una vivienda que ya estaba alquilada:
| Renta inicial frente a la última del contrato anterior | Reducción |
|---|---|
| Rebajada más de un 5 %, con el mismo inquilino tras el plazo mínimo legal o con otro inquilino a una renta por debajo del índice de referencia | Total (el rendimiento queda sin tributar) |
| Rebajada más de un 5 %, zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Rebajada más de un 5 %, zona tensionada | 90 % |
| Rebajada más de un 5 %, inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Rebajada más de un 5 %, resto de casos | 70 % |
| Igual o inferior (sin rebaja de más del 5 %) | 50 % |
| Subida de hasta el 5 % | 40 % |
| Subida de más del 5 % y hasta el 10 % | 30 % |
| Subida de más del 10 % y hasta el 15 % | 25 % |
| Subida de más del 15 % y hasta el 20 % | 20 % |
| Subida de más del 20 % | 15 % |
Primer alquiler de la vivienda:
| Situación | Reducción |
|---|---|
| Renta por debajo del límite del índice de precios de referencia | Total |
| Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Zona tensionada | 90 % |
| Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Renta igual o superior al límite del índice | 50 % |
Otros supuestos:
- Alquiler a una Administración o entidad sin fines lucrativos para alquiler social, o vivienda acogida a un programa público que limita la renta: 70 %.
- Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores al contrato: 60 %.
- Durante la prórroga tácita del contrato, si la renta no supera el límite del índice de referencia y el arrendador no es gran tenedor: 80 %.
Si se cumplen los requisitos de varias reducciones, se aplica la mayor. Los requisitos se miran al firmar el contrato, y la reducción se mantiene mientras se sigan cumpliendo. Con varios inquilinos, las reducciones por edad se aplican en la parte que corresponde a los que tienen entre 18 y 35 años.
Ejemplo: Claudia y su piso
Claudia tiene alquilado su piso a Pepe desde enero de 2025 (régimen de 2023 a 2026, sin condiciones especiales): reduce el 50 %. Con el rendimiento neto de 4.984 € que calculamos en el artículo del alquiler, tributa por 2.492 €.
Supongamos que el contrato con Pepe termina y Claudia firma uno nuevo en 2027 con Lucía, de 30 años, en una zona no tensionada. El rendimiento neto sigue siendo de 4.984 €:
| Renta del nuevo contrato | Reducción | Tributa |
|---|---|---|
| Un 10 % más baja que la de Pepe | 85 % (inquilina de 18 a 35 años) | 747,60 € |
| La misma que la de Pepe | 50 % | 2.492,00 € |
| Un 8 % más alta | 30 % | 3.488,80 € |
Preguntas frecuentes
¿Qué es un gran tenedor?
La Ley de Vivienda considera gran tenedor, en general, a quien es titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (o de una superficie construida de más de 1.500 m²), con reglas especiales en las zonas tensionadas. Los grandes tenedores no pueden aplicar las reducciones de los nuevos contratos y del primer alquiler.
¿Cómo sé si mi vivienda está en una zona tensionada?
Las zonas de mercado residencial tensionado las declara la comunidad autónoma y se recogen en la resolución que aprueba el Ministerio de Vivienda. Consulta la lista vigente de tu comunidad.
¿La reducción se aplica sobre los ingresos?
No: sobre el rendimiento neto (ingresos menos gastos), y solo si es positivo.
Normativa y fuentes
Norma legal
- Ley 35/2006, del IRPF: artículo 23.2 (reducción por arrendamiento de vivienda, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 para contratos desde el 1 de diciembre de 2026) y disposición transitoria trigésima octava (contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 y del 26 de mayo de 2023 al 30 de noviembre de 2026).
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (gran tenedor y zonas tensionadas).
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículo 17.6.
Texto revisado con la normativa vigente a 12 de noviembre de 2026.