La ganancia por vender tu vivienda habitual puede quedar libre de IRPF en estos casos:
- Si eres mayor de 65 años (o estás en situación de dependencia severa o gran dependencia): la ganancia está exenta sin necesidad de reinvertir.
- Si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta: la ganancia está exenta en la parte reinvertida.
- Si eres mayor de 65 años y reinviertes en una renta vitalicia asegurada en seis meses, hasta 240.000 €.
- Si entregas la vivienda al banco en dación en pago o la pierdes en una ejecución hipotecaria, con requisitos.
Fuera de estos casos, la ganancia tributa en la base del ahorro como cualquier otra venta de inmuebles.
Qué es la vivienda habitual a estos efectos
El Reglamento del IRPF (artículo 41 bis) exige:
- haber vivido en ella de forma continuada al menos tres años, salvo fallecimiento o circunstancias que obliguen a cambiar de domicilio (matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo o cambio de empleo, u otras análogas justificadas);
- haberla habitado de forma efectiva en los doce meses siguientes a comprarla o terminar las obras.
Y se entiende que vendes tu vivienda habitual si lo es en el momento de la venta o lo fue en cualquier día de los dos años anteriores. En caso de separación o divorcio, el cónyuge que tuvo que irse cumple este requisito si el otro siguió viviendo en ella.
1. Mayores de 65 años
La ganancia por vender la vivienda habitual está exenta si el vendedor es mayor de 65 años o está en situación de dependencia severa o gran dependencia. No hay que reinvertir ni hay límite de importe.
Si la vivienda es de un matrimonio y solo uno de los dos es mayor de 65 años, la exención solo se aplica a la parte de la ganancia que corresponde a ese cónyuge.
2. Reinversión en otra vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y destinas el importe total obtenido a comprar otra que también será tu vivienda habitual, la ganancia queda exenta.
- Plazo: dos años desde la venta, de una sola vez o en varias. También vale si compraste la nueva vivienda en los dos años anteriores a la venta y usas el dinero para pagarla.
- Importe total obtenido: el precio de venta menos el capital pendiente de la hipoteca de la vivienda vendida. Por eso, si tenías hipoteca, el importe que debes reinvertir es menor.
- Reinversión parcial: si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional.
- Financiación: puedes comprar la nueva vivienda con una hipoteca; lo que cuenta es el importe destinado a la compra.
- Declaración: si no reinviertes el mismo año de la venta, debes indicar en tu declaración tu intención de reinvertir. Si al final no lo haces, tendrás que presentar una autoliquidación complementaria con intereses de demora.
Ejemplo. Antonio compró su vivienda por 100.000 € y la vende por 150.000 €: gana 50.000 €. Compra una nueva vivienda habitual de 200.000 €.
- Sin hipoteca pendiente, debe reinvertir 150.000 €: como la nueva vivienda cuesta más, toda la ganancia queda exenta.
- Si quedaban 30.000 € de hipoteca, el importe total obtenido es de 120.000 € (150.000 − 30.000), y también queda exenta si destina esos 120.000 € a la nueva vivienda.
Ejemplo de reinversión parcial. Si Antonio, con ese importe obtenido de 120.000 €, solo destinara 90.000 € a la nueva vivienda, quedaría exento el 75 % de la ganancia (90.000 ÷ 120.000): 37.500 € exentos y 12.500 € tributando.
3. Renta vitalicia para mayores de 65 años
Los mayores de 65 años que vendan cualquier bien (no solo la vivienda habitual) pueden dejar exenta la ganancia si destinan el importe obtenido, en un plazo de seis meses, a constituir una renta vitalicia asegurada a su favor, con un máximo de 240.000 €. Si después se anticipa la renta, la ganancia tributa.
4. Dación en pago y ejecución hipotecaria
Está exenta la ganancia que se produzca al entregar la vivienda habitual al banco para cancelar la hipoteca (dación en pago) o en un procedimiento de ejecución hipotecaria, siempre que el propietario no tenga otros bienes suficientes para pagar la deuda.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar la venta si está exenta?
Sí. La venta se incluye en la declaración de la renta indicando que se aplica la exención (y, en la reinversión, la intención de reinvertir).
¿Y si alquilé la vivienda antes de venderla?
Si dejaste de vivir en ella hace más de dos años, ya no se considera vivienda habitual a estos efectos y la ganancia tributa. Además, las amortizaciones del período alquilado reducen el valor de adquisición.
¿Y si parte de la vivienda estaba afecta a mi actividad?
La parte afecta a una actividad económica no se considera vivienda habitual para estas exenciones.
Normativa y fuentes
Norma legal
- Ley 35/2006, del IRPF: artículo 33.4.b) (mayores de 65 años y dependencia), artículo 33.4.d) (dación en pago y ejecución hipotecaria) y artículo 38 (reinversión en vivienda habitual y en rentas vitalicias).
- Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007): artículo 41 (reinversión: importe obtenido, plazo de dos años y reinversión parcial), artículo 41 bis (concepto de vivienda habitual, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 para el traslado de mayores y dependientes) y artículo 42 (rentas vitalicias).
Texto revisado con la normativa vigente a 12 de noviembre de 2026.