Por regla general, la ganancia que obtienes al vender un bien (un piso, unas acciones) tributa en la base del ahorro. Pero la ley declara exentas, total o parcialmente, algunas ganancias:
| Ganancia | Requisito principal | Norma |
|---|---|---|
| Venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en dependencia severa o gran dependencia | Que sea su vivienda habitual | Art. 33.4.b |
| Venta de la vivienda habitual reinvirtiendo en otra vivienda habitual | Reinvertir el importe obtenido en dos años | Art. 38.1 |
| Venta de cualquier bien por mayores de 65 años que constituyen una renta vitalicia | Seis meses; máximo 240.000 € | Art. 38.3 |
| Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual | Sin otros bienes suficientes para pagar la deuda | Art. 33.4.d |
| Donaciones a entidades de la Ley 49/2002 (por ejemplo, donar unas acciones a una fundación) | Entidad beneficiaria del mecenazgo | Art. 33.4.a |
| Pago de deudas tributarias con bienes del Patrimonio Histórico Español | Con los requisitos de la ley | Art. 33.4.c |
| Venta de acciones de empresas de nueva o reciente creación con deducción, reinvirtiendo en otra | Reinvertir en el plazo de un año | Art. 38.2 |
| Venta de una vivienda vacía a entes del sector público de vivienda social | Desocupada dos años; precio inferior a 800.000 €; hasta el 31-12-2027 | DA 65.ª (RDL 29/2026) |
| Premios de loterías del Estado y similares | Exentos los primeros 40.000 €; el resto, gravamen especial del 20 % | DA 33.ª |
Además, hay una exclusión parcial: la ganancia por vender inmuebles urbanos comprados entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 tributa solo por el 50 %.
Vivienda habitual
Las dos exenciones más usadas tienen que ver con la vivienda habitual (la de los mayores de 65 años y la reinversión). Las explicamos con ejemplos en vender la vivienda habitual sin pagar IRPF.
Renta vitalicia para mayores de 65 años
Si eres mayor de 65 años y vendes cualquier bien (un piso que tenías alquilado, unas acciones…), la ganancia queda exenta si destinas el importe obtenido, en un plazo de seis meses, a contratar una renta vitalicia asegurada a tu favor, con un máximo de 240.000 €. Si solo reinviertes una parte, la exención es proporcional. Y si después anticipas la renta, la ganancia exenta tributará.
Venta de vivienda vacía al sector público (desde 2026)
El Real Decreto-ley 29/2026, convalidado el 12 de noviembre de 2026, declara exenta la ganancia por vender, desde el 8 de octubre de 2026 y hasta el 31 de diciembre de 2027, una vivienda a entes públicos o empresas del sector público dedicados a la vivienda social y asequible, si la vivienda ha estado desocupada sin causa justificada durante los dos años anteriores a la venta (se acredita, por ejemplo, con el padrón y los consumos de suministros):
- si el precio de venta no supera 200.000 €, la exención es total;
- entre 200.000 € y 800.000 €, la exención es proporcional: (800.000 − precio) ÷ 600.000. Por ejemplo, con un precio de 500.000 €, queda exenta la mitad de la ganancia;
- con un precio de 800.000 € o más, no hay exención.
La parte no exenta puede quedar exenta si se reinvierte, en seis meses, en la nueva Cuenta de Ahorro e Inversión «Financia Europa», en las condiciones de la ley.
Donativos de bienes
Si donas bienes a una entidad de la Ley 49/2002, no tributas por la ganancia que pudiera haber y, además, tienes la deducción por donativos. Lo explicamos en desgravar donativos en la renta.
Preguntas frecuentes
¿Las ganancias exentas se declaran?
Sí: en la declaración se incluye la venta y se indica la exención. En la reinversión, además, se declara la intención de reinvertir si no se hace el mismo año.
¿La exención por reinversión vale para cualquier inmueble?
No. Solo para la vivienda habitual. Si vendes un piso de inversión y compras otro, la ganancia tributa (salvo la renta vitalicia para mayores de 65 años).
Normativa y fuentes
Norma legal
- Ley 35/2006, del IRPF: artículo 33.4 (ganancias exentas), artículo 38 (reinversión), disposición adicional trigésima tercera (gravamen especial de loterías), disposición adicional trigésima séptima (inmuebles adquiridos en 2012) y disposición adicional sexagésima quinta (venta de vivienda vacía al sector público, añadida por el Real Decreto-ley 29/2026).
Texto revisado con la normativa vigente a 12 de noviembre de 2026.